3 月 16 日，自然资源部、国家林草局联合印发自然资发〔2026〕38 号《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》，短短 13 条政策，直接改写土地供给、城市发展与资产配置的底层规则。这不是短期调控，而是十五五期间资源配置的总纲领，看懂它，才能抓住未来十年的产业风口与资产保卫战。

核心定调：

新增用地不搞经营性房地产，一个时代落幕

38 号文最重磅、最明确的一句话：新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发。

同时文件刚性确立增存挂钩：年度新增城乡建设用地原则上不得超过当年盘活存量土地面积。意味着：

• 土地供给从 “增量扩张” 转向存量提质

  
  

• 房地产开发用地主要来自城市更新、老旧小区改造、低效用地再开发

  
  

• 大规模外延式开发退场，内涵式城市发展成为主流

过去靠 “拍地 — 建房 — 卖房” 的粗放模式彻底结束，土地资源真正流向民生、产业与城市升级。

最大风口：

城市更新 20 万亿投资，建筑垃圾资源化黄金十年启动

文件明确支持城中村改造、老旧小区改造、地下管网升级、零星地块民生利用，叠加 “十五五” 城市更新总投资预计20 万亿、年均撬动社会资本超1.1 万亿，两大赛道直接起飞：

1. 城市更新与老旧小区改造：政策 + 资金双加持

边角地、夹心地、插花地在不超 10% 比例下，可用于保障房、民生商业与公用设施，审批更顺畅。老旧小区改造、地下管网更新、加装电梯、消防与环境整治，成为各地刚性任务。

2. 建筑垃圾资源化：特许经营 + 十年稳增长

城市更新必然伴随大量拆除、改造与装修垃圾，国家持续出台建筑垃圾治理政策，要求资源化利用率稳步提升，推动分类处置、再生骨料、再生建材应用。

这是有政策护航、有特许经营权壁垒、有长期需求的赛道，伴随城市更新十年周期，行业将迎来规范、有序、高景气的发展窗口。

资产配置启示：

核心地段仍是保值压舱石

很多人问：不搞新增房地产，房子还能不能买？

38 号文不是否定住房需求，而是优化供给结构。刚需始终存在，毕业生就业、结婚、安家的需求被暂时压制，但存量优质供给会越来越稀缺。

结论很清晰：放弃远郊盲目扩张，坚守城市核心地段。核心地段配套成熟、需求坚挺、存量稀缺，在土地收紧周期里，是资产保值的最优选择。

首森勘察设计：

全链条服务，助力城市更新与资源高效利用

站在政策风口，首森勘察设计有限公司以专业能力赋能城市更新、老旧小区改造、建筑垃圾资源化利用全流程，可承接以下核心业务：

• 自然资源要素保障咨询与项目策划

• 城市更新 / 老旧小区改造勘察、测绘、方案设计

• 建筑垃圾资源化利用方案设计、处置规划与技术支持

• 地下管网勘察检测、改造设计与安全评估

• 国土空间规划衔接、用地预审与报批技术服务

• 工程项目勘察设计、全过程技术咨询与管理

我们深耕勘察设计领域，紧跟 38 号文政策导向，以合规、高效、专业的服务，助力政府、企业与项目方抓住城市更新红利，实现资源高效利用与资产价值提升。

图文 | 办公室（图片由AI生成）

编辑 | 胡玲蓉

审核 | 胡传江